Quand et comment utiliser une Obligation Réelle Environnementale ?

Un outil au service de la compensation mais aussi de l’évitement

L’ORE constitue donc un outil utile pour mettre en œuvre la compensation
En effet, une mesure de compensation vise à compenser les atteintes à la biodiversité avec un objectif d’absence de perte nette voire de gain de biodiversité. Elle se traduit par une obligation de résultats et doit être effective pendant toute la durée des impacts.
Comme le bail rural à clauses environnementales ou le bail emphythéotique, l’ORE fait donc partie des outils mobilisables comme mesure d’accompagnement d’une mesure de compensation, notamment quand le maître d’ouvrage n’est pas propriétaire du site de compensation. Le dispositif ORE peut être utilisé si le maître d’ouvrage met en œuvre directement la compensation, s’il fait appel à un opérateur de compensation ou s’il achète des unités d’un site naturel de compensation. Les obligations étant attachées au bien immobilier, elles sont en effet transmises en même temps que le bien (vente, donation, héritage, etc.) et ce, pendant toute la durée du contrat. Attention, le maître d’ouvrage reste le seul responsable de la mesure de compensation à l’égard de l’autorité administrative.

Si l’ORE peut être mobilisée dans le cadre de la compensation, elle montre aussi tout son intérêt en matière d’évitement,
En tant qu’outil de préservation du patrimoine naturel, quand un propriétaire souhaite assurer la vocation écologique d’un terrain dont l’avenir est incertain : crainte quant aux intentions des descendants (ex : risque de construction ultérieure), absence de descendants, changement politique dans le cas d’une collectivité (remise en cause possible à chaque nouveau mandat). Les moyens financiers engagés par le propriétaire ou le maître d’ouvrage sur le site de compensation sont donc assortis d’une garantie dans la durée.

Une écriture à plusieurs mains

L’ORE permet à la fois de fixer la durée de l’engagement mais aussi de cadrer les modalités d’aménagement (travaux de création ou de restauration des milieux) et de gestion ultérieure du site.
Aussi est-il judicieux que la rédaction du contrat associe la personne morale de droit privée agissant pour la protection de l’environnement identifiée dans le contrat, car elle dispose des compétences techniques mobilisables par le notaire.
Dans le cadre de la compensation, le contrat mérite de transcrire et détailler les engagements du pétitionnaire, repris voire amendés dans l’acte d’autorisation du projet. L’implication du service instructeur permet alors de s’accorder sur la transcription de l’acte administratif.

Les impacts financiers

Pour le propriétaire d’un terrain bénéficiant d’une ORE, la vocation environnementale étant fixée sur une période relativement longue, il est nécessaire qu’il intègre dans le contrat la prise en charge de la perte inhérente à l’évolution de la valeur de son terrain : toute perspective de construction ultérieure est illusoire et d’éventuels usages générateurs de revenus peuvent être exclus eu égard aux obligations définies. Le contrat mérite donc de prévoir la prise en charge des coûts par le maître d’ouvrage pour le cas de la compensation.