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Développement de l’offre de logements sociaux

, par Anne-lise Demeulenaere

19 juin 2017 - Mis à jour le 13 août 2018

La DREAL a pour mission de promouvoir régionalement le développement du logement locatif social - ou habitat à loyer modéré (HLM) – dans le but de permettre aux ménages modestes de bénéficier de loyers moindres que dans le parc privé.

Plusieurs catégories de logements sociaux

L’habitat social est constitué de trois types de logements, déterminés par la nature des prêts et subventions accordés aux organismes lors de la construction de l’immeuble :

  • le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), réservé aux personnes en situation de grande précarité cumulant des difficultés sociales et économiques ;
  • le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), correspondant aux HLM traditionnelles ;
  • le PLS (Prêt Locatif Social), dédié prioritairement au financement des logements situés dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu.

Par quelle instance sont établis les objectifs de développement du parc HLM ?

Le Fonds national des aides à la pierre (FNAP) a été créé par décret le 1er juillet 2016. Placé sous la tutelle des ministres chargés du logement, de l’économie et du budget, le FNAP est un établissement public national ayant pour objet principal le financement des aides au développement de l’offre locative sociale, selon des principes fixés par son conseil d’administration (composé à parité de représentants de l’État et des bailleurs sociaux, ainsi que de parlementaires et de représentants de collectivités locales).
À ce titre, le conseil d’administration du FNAP fixe le montant annuel des financements qu’il apporte aux opérations et actions prévues à l’article L.435-1 du code de la construction et de l’habitation. En outre, il programme annuellement la répartition territoriale du montant des nouvelles opérations et actions à engager par l’État, et les objectifs associés.

Références :

Quel rôle pour la DREAL ?

La DREAL intervient tout au long de l’exercice de programmation annuelle des opérations de développement de l’offre nouvelle (construction neuve, acquisition puis amélioration de logements privés en vue de les intégrer au parc locatif social, etc). Elle est notamment en charge des actions suivantes :

  • avant : animation de la concertation entre acteurs locaux de l’habitat permettant d’aboutir à une estimation partagée du besoin en production de logements sociaux pour l’année de programmation à venir ; supervision de l’exercice de distribution, entre les différents territoires infra-régionaux, des agréments ouvrant droit aux prêts mentionnés ci-dessus.
  • pendant : suivi de la production par territoire de gestion au vu de leurs contingents d’agréments respectifs valant objectifs annuels de production ; actions éventuelles de redéploiement du contingent d’agréments initial en cours d’exercice, si l’état de la production le justifie.
  • après : travaux d’analyse et de bilan.

Cadre législatif et réglementaire applicable :

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter le site du Ministère de la Cohésion des territoires :
Qu’est-ce qu’un logement social ?
Comprendre le logement social en infographie
Qui finance le logement social ?
Transparence Logement social

Les communes soumises à obligations de production de logements sociaux (loi SRU)

L’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation impose un taux minimal de 25 % (20 % dans certains cas) de logements locatifs sociaux sur l’ensemble du parc de résidences principales de toute commune de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France) appartenant à une agglomération ou à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Pour atteindre le taux de logements locatifs sociaux imposé à la fin de l’année 2025 au plus tard, toute commune soumise à obligations de production au titre de l’article L.302-5 se voit notifier par le Préfet de département un double objectif (quantitatif et qualitatif) de réalisation de logements locatifs sociaux par période triennale.

En région Hauts-de-France, 71 communes étaient soumises à obligations de productions pour la période triennale 2014-2016 (49 communes dans le département du Nord, 19 dans le Pas-de-Calais et 3 dans l’Oise).
À l’échelle de ces 71 communes, le nombre de logements sociaux réalisés comptabilisables au titre du bilan quantitatif s’élève à 4 017 soit 99,4 % de l’objectif cumulé assigné à l’ensemble des communes concernées. Le déficit cumulé de réalisations est donc faible et se monte à 23 logements à l’échelle de la région. Il ne rend toutefois pas compte de la disparité des situations individuelles communales, certaines ayant largement excédé leur objectif triennal de rattrapage pendant que d’autres ont pris un réel retard.
La part des réalisations PLAI ou assimilés dans l’ensemble des réalisations comptabilisables au titre du bilan qualitatif atteint 25,3 % (pour un taux minimum de PLAI imposé de 30 %), tandis que les PLS représentent 7,6 % de ce total (pour un taux maximal de PLS autorisé de 20 à 30 % selon les communes).

Références :


Le bilan du développement de l’offre de logements sociaux en 2017


En 2017, les objectifs de production de logements locatifs sociaux ont été atteints à près de 90 %. On observe une hausse de 7 % du nombre de logements financés par rapport à 2016, principalement due à la progression sensible des réalisations en PLS (+46%).

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La production à l’échelle de la région Hauts-de-France augmente pour la seconde année consécutive et franchit le seuil des 8 500 logements financés. Elle atteint ainsi son plus haut niveau depuis 2010.

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Vous pouvez également consulter le bilan détaillé du financement de l’offre nouvelle de logements locatifs sociaux en 2017 par départements et territoires de gestion en région Hauts-de-France (format PDF, 98.3 ko).


Les objectifs de la programmation du développement de l’offre de logements sociaux en 2018


Quels principes d’action pour 2018 ?
Les orientations nationales en matière de programmation des aides en faveur du développement de l’offre locative sociale insistent insistent particulièrement sur les points suivants :

  • intensifier l’effort de production pour atteindre les objectifs ambitieux fixés dans le cadre du plan quinquennal pour le logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme, notamment en terme de développement de l’offre de logements PLAI dans les territoires où l’accès au logement social est le plus difficile ;
  • inciter et accompagner la production dans les communes soumises au respect d’un seuil minimal de logements sociaux tel que fixé par l’article L302-5 du code de la construction et de l’habitation ;
  • limiter le développement de l’offre de logements sociaux dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, afin de favoriser la mixité sociale dans l’habitat.

Quels objectifs chiffrés en région Hauts-de-France ?
Les objectifs régionaux de production de logements sociaux notifiés par le FNAP tiennent compte du besoin exprimé à l’issue d’une phase de concertation associant l’ensemble des acteurs locaux de l’habitat et animée par la DREAL Hauts-de-France.
En 2018, ces objectifs s’élèvent à :
- 2 775 logements très sociaux PLAI ;
- 5 747 logements sociaux PLUS ;
- 1 715 logements sociaux intermédiaires PLS ;
soit un total de 10 237 logements locatifs sociaux.

Par rapport à 2017, la programmation 2018 se caractérise donc par l’augmentation concomitante des objectifs de production en logements très sociaux PLAI (+75) et surtout en logements sociaux PLUS (+747), combinée à une baisse de l’objectif de production en PLS (-185).

La répartition de ces objectifs de production globaux entre les différents territoires de gestion infra-régionaux a été actée lors de la séance plénière du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement du 11 juillet 2018 : voir le tableau détaillé des objectifs de développement de l’offre nouvelle par départements et territoires de gestion du chapitre ci-dessous.

Quels moyens ?
La dotation affectée à l’atteinte des objectifs de production de logements sociaux en région Hauts-de-France en 2018 s’élève à 21 917 424 €. Elle augmente de près de 5 % par rapport à celle de 2017 (20,96 M€).

Voici le tableau détaillé des objectifs de développement de l’offre nouvelle en logements locatifs sociaux et des dotations afférentes par départements et territoires de gestion de la région Hauts-de-France pour 2018 (format PDF, 16 ko).

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