DREAL HAUTS-DE-FRANCE

Quand et comment utiliser une Obligation Réelle Environnementale ?

Administratrice SB — 2022-02-24T15:47:43Z

Un outil au service de la compensation mais aussi de l'évitement

L'ORE constitue donc un outil utile pour mettre en œuvre la compensation
En effet, une mesure de compensation vise à compenser les atteintes à la biodiversité avec un objectif d'absence de perte nette voire de gain de biodiversité. Elle se traduit par une obligation de résultats et doit être effective pendant toute la durée des impacts.
Comme le bail rural à clauses environnementales ou le bail emphythéotique, l'ORE fait donc partie des outils mobilisables comme mesure d'accompagnement d'une mesure de compensation, notamment quand le maître d'ouvrage n'est pas propriétaire du site de compensation. Le dispositif ORE peut être utilisé si le maître d'ouvrage met en œuvre directement la compensation, s'il fait appel à un opérateur de compensation ou s'il achète des unités d'un site naturel de compensation. Les obligations étant attachées au bien immobilier, elles sont en effet transmises en même temps que le bien (vente, donation, héritage, etc.) et ce, pendant toute la durée du contrat. Attention, le maître d'ouvrage reste le seul responsable de la mesure de compensation à l'égard de l'autorité administrative.

Si l'ORE peut être mobilisée dans le cadre de la compensation, elle montre aussi tout son intérêt en matière d'évitement,
En tant qu'outil de préservation du patrimoine naturel, quand un propriétaire souhaite assurer la vocation écologique d'un terrain dont l'avenir est incertain : crainte quant aux intentions des descendants (ex : risque de construction ultérieure), absence de descendants, changement politique dans le cas d'une collectivité (remise en cause possible à chaque nouveau mandat). Les moyens financiers engagés par le propriétaire ou le maître d'ouvrage sur le site de compensation sont donc assortis d'une garantie dans la durée.

Une écriture à plusieurs mains

L'ORE permet à la fois de fixer la durée de l'engagement mais aussi de cadrer les modalités d'aménagement (travaux de création ou de restauration des milieux) et de gestion ultérieure du site.
Aussi est-il judicieux que la rédaction du contrat associe la personne morale de droit privée agissant pour la protection de l'environnement identifiée dans le contrat, car elle dispose des compétences techniques mobilisables par le notaire.
Dans le cadre de la compensation, le contrat mérite de transcrire et détailler les engagements du pétitionnaire, repris voire amendés dans l'acte d'autorisation du projet. L'implication du service instructeur permet alors de s'accorder sur la transcription de l'acte administratif.

Les impacts financiers

Pour le propriétaire d'un terrain bénéficiant d'une ORE, la vocation environnementale étant fixée sur une période relativement longue, il est nécessaire qu'il intègre dans le contrat la prise en charge de la perte inhérente à l'évolution de la valeur de son terrain : toute perspective de construction ultérieure est illusoire et d'éventuels usages générateurs de revenus peuvent être exclus eu égard aux obligations définies. Le contrat mérite donc de prévoir la prise en charge des coûts par le maître d'ouvrage pour le cas de la compensation.

Certains avantages fiscaux visent par ailleurs à rendre l'outil ORE attractif :
exonération des droits d'enregistrement (article 662 du code général des impôts),
exonération de taxe de publicité foncière (article 663 du CGI),
exonération de la contribution de sécurité immobilière (article 879 du CGI, votée pour la loi de finances 2021).
A noter également la possibilité offerte aux communes d'exonérer les propriétaires d'une ORE de la taxe foncière sur les propriétés non bâties

Une Obligation Réelle Environnementale (ORE), qu'est-ce donc ?

Administratrice SB — 2022-02-24T15:46:41Z

L'ORE constitue un dispositif foncier à caractère volontaire et contractuel permettant de fixer des objectifs de protection environnementale d'un bien immobilier privé. L'ORE implique des personnes physiques ou des personnes morales de droit privé ou public et un notaire, chargé d'établir le contrat en forme authentique.

La protection environnementale couvre le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d'éléments de biodiversité ou de fonctions écologiques quelle que soit sa valeur patrimoniale et concerne des espaces naturels, agricoles ou forestiers.

Trois types de cocontractants ont été définis par la loi :
Une collectivité publique (ex : commune, département, région) ;
Un établissement public (ex : établissements publics d'aménagement, établissements publics de coopération intercommunale) ;
Une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement (ex : association de protection de l'environnement, fondation dont au moins un des objets est la protection de l'environnement).

Le contrat établi impose une contrepartie de la part du cocontractant vis-à-vis du propriétaire : assistance technique, indemnité (financière ou en nature).

Exemples

Réalisation de travaux par le cocontractant ou à sa charge (plantations, suppression d'arbres, creusement de mare) ; financement d'une expertise permettant d'assister le propriétaire dans la mise en œuvre des obligations, etc.

Le contenu du contrat résulte d'un accord entre parties qui ont des obligations de faire (obligations positives, comme faucher à une période précise, exporter les produits de fauche) ou de ne pas faire quelque chose (obligations négatives, comme ne pas utiliser de produits phytosanitaires, ne pas abattre des arbres morts) dans le but de protéger l'environnement. Le contenu des engagements est donc à définir au cas par cas. La nature et le niveau des engagements pris sont libres mais doivent être réels, c'est-à-dire ni dérisoires ni illusoires.

Au-delà des droits et obligations des cocontractants, le contrat précise :
les enjeux environnementaux concernés,
la nature des obligations et les mesures associées,
les engagements réciproques des parties,
la durée du contrat et les éventuelles possibilités de révision et de résiliation.

Les obligations sont attachées au bien, même en cas de changement de propriétaire (vente, succession) et la durée des obligations s'étend de 0 à 99 ans, celles-ci suivent donc les éventuels changements de propriétaire.

Pour en savoir plus sur le ORE : www.erc-hdf.fr

Les Obligations Réelles Environnementales (ORE)

CR — 2019-10-10T14:34:52Z

Les obligations réelles environnementales (ORE) sont un dispositif foncier de protection de l'environnement basé sur le volontariat et visant à mettre en place des actions en faveur de la biodiversité, ses éléments et ses fonctions.

Un contrat ORE se formalise entre un propriétaire d'un bien immobilier et un cocontractant qui peut être :

Une collectivité publique
Un établissement public
Une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement (article L. 132-3 du code de l'environnement).

8 fiches de synthèse (sous la forme d'un guide) offrent un premier niveau de réponse aux questions des acteurs du territoire, avec l'ambition de rendre plus explicites les termes de la loi.

Pour en savoir plus

Télécharger le guide méthodologique ORE (format PDF - 885 ko)
Consulter le site du Ministère de la Transition écologique et solidaire

Dans le cadre de la mission relative aux ORE la fédération des conservatoires d'espaces naturels a fait réaliser une petite vidéo explicative concernant cet outil :

http://www.reseau-cen.org/fr/actualites-agenda/obligations-reelles-environnementales-c-est-quoi-exactement