Une conjoncture orientée à la hausse dans les Hauts-de-France

Au troisième trimestre 2019, un peu moins de 1 500 logements neufs ont été vendus ou réservés en Hauts-de-France, soit 17,2 % de plus qu’au troisième trimestre 2018. Sur les douze derniers mois, près de 6 000 logements ont été vendus ou réservés dans la région. Les ventes de logements neufs ressortent ainsi en hausse de 1,7 % si l’on compare les quatre derniers trimestres aux quatre précédents.

Au troisième trimestre 2019, on dénombre un peu plus de 1 500 logements mis en vente. Le volume des mises en vente augmente fortement (+24 %) par rapport au troisième trimestre 2018. En rythme annuel, les mises en vente sont tout de même en baisse de 13,9 % au cours des douze derniers mois (octobre 2018 à septembre 2019). Le niveau de l’offre étant plus faible que celui de la demande, le stock de logements neufs invendus diminue de 9,8 % par rapport à la fin septembre 2018. Au final, l’encours proposé à la vente s’établit à un peu plus de 5 900 logements.

Au niveau national, les réservations sont quasi stables par rapport au troisième trimestre 2018 (-0,9 %), avec une baisse plus marquée dans l’individuel (- 2,6 %) que dans le collectif (-0,8 %). Sur la même période, les mises en vente reculent fortement par rapport au troisième trimestre 2018 (-20,2 %). Elles atteignent ainsi 21 100 logements, un niveau bas, non atteint depuis le troisième trimestre 2014. Seules les régions Grand Est et Hauts-de-France présentent une conjoncture orientée à la hausse, tant au niveau de l’offre que de la demande, par rapport au troisième trimestre 2018.

Commercialisation des logements neufs en Hauts-de-France

Cumul sur quatre trimestres
Cumul sur un trimestre
(p)
(p)
(r)
(r)
(r)
(r)
(r)
(p)
Niveaua Evolution* 2018T3 2018T4 2019T1 2019T2 2019T3 Variation*
Encours proposé à la vente en début de période1 6 572 -4,3 6 618 6 572 5 932 5 777 5 896 -10,9
Mises en vente2 5 002 -13,9 1 237 871 1 036 1 561 1 534 24,0
Ventes3 5 951 1,7 1 259 1 564 1 354 1 557 1 476 17,2
Annulations des réservations à la vente4 736 9,9 205 192 209 165 170 -17,1
Réactualisation de l encours5 -434 -53,0 -229 -139 -46 -50 -199 -13,1
Encours proposé à la vente en fin de période6 5 925 -9,8 6 572 5 932 5 777 5 896 5 925 -9,8
Note:
Source : Dreal Hauts-de-France, ECLN
(p) = données provisoires (r) données révisées
(6) = (1)+(2)-(3)+(4)+(5)
a Rapport entre les 4 derniers trimestres et les 4 trimestres précédents
* en %

Les ventes d’appartements neufs progressent

En Hauts-de-France, près de 1 300 appartements ont été vendus au cours du troisième trimestre 2019, un niveau supérieur de 21,9 % par rapport au troisième trimestre 2018. Toutes les typologies sont concernées par cette augmentation.

La tendance annuelle est à la hausse sur les quatre derniers trimestres comparés aux quatre précédents, la progression des ventes atteint 3,5 %. Toutes les typologies sont concernées par cette hausse, hormis les studios dont les ventes diminuent de 2,8 %.

Au cours du troisième trimestre 2019, les promoteurs ont mis sur le marché régional un peu plus de 1 400 appartements. Les mises en vente progressent au troisième trimestre 2019 (+29,5 %) par rapport au troisième trimestre 2018. Ce sont les mises en vente de studios (+405,3 %) qui contribuent à cette progression. Un important programme de logements neufs a été mis en vente dans l’Arrageois. Les autres types d’appartements enregistrent une diminution des mises en vente (-3,3 % pour les types 2 par exemple).

La tendance annuelle est encore baissière. En cumul sur un an, un peu moins de 4 400 appartements ont été mis en vente, soit une baisse de 10,6 % par rapport aux douze mois précédents.

Fin septembre 2019, l’encours de logements collectifs proposés à la vente diminue de 6,1 % par rapport au troisième trimestre 2018 : un peu moins de 5 200 appartements restent invendus dans la région.

Si les ventes d’appartements se poursuivent au même rythme que celui des deux trimestres précédents, il faudra environ un peu moins de 12 mois pour que les appartements disponibles soient vendus (délai d’écoulement des stocks d’appartements).

En Hauts-de-France, un appartement est vendu en moyenne 3 575 euros le mètre carré à la fin du troisième trimestre 2019 (3 376 euros le mètre carré à la fin du troisième trimestre 2018). À titre de comparaison sur ce même trimestre, un appartement coûte en moyenne 4 251 euros le mètre carré en France métropolitaine.

Les réservations de logements en investissement locatif

Sur l’ensemble de l’année, les ventes d’appartements neufs en défiscalisation progressent de 12 %. La part de l’investissement locatif dans la commercialisation des appartements neufs gagne quatre points sur un an (63 %). Combinées à un niveau historiquement bas des taux d’intérêts, les incitations fiscales permettent de soutenir le marché immobilier à un niveau relativement élevé dans les communes situées en zones A et B1 de la région. Les aires urbaines de Lille, d’Amiens et d’Arras concentrent plus des trois quarts des ventes d’appartements neufs en défiscalisation de la région.

Réservations de logements en investissement locatif
2018T3 à 2017T4 2019T3 à 2018T4
Nombre de logements (cumul sur 12 mois) 2 922 3 265
Evolution (en %) -7 12
Part (en %)* 59 63
Source : SDES, Dreal Hauts-de-France, ECLN
(*) % du total des logements réservés

Un net ralentissement dans l’individuel

Au troisième trimestre 2019, les ventes de maisons individuelles en région Hauts-de-France sont en baisse par rapport à celles du troisième trimestre 2018 (-7,4 %). Ainsi, au cours de ce trimestre, un peu moins de 190 maisons ont été réservées à la vente. Au final, comme il y a un an, près de 800 maisons individuelles neuves ont été acquises sur les douze derniers mois.

En volume, au troisième trimestre 2019, une centaine de maisons individuelles ont été proposées à la commercialisation. Les mises en vente sur le marché ont donc diminué de 25 % par rapport au troisième trimestre 2018. Il convient cependant de relativiser ces variations au regard du faible nombre de transactions enregistrées dans la région.

Le niveau de l’offre dans l’individuel étant plus faible que celui de la demande, l’encours de logements disponibles diminue de 29,4 % : près de 750 maisons individuelles sont disponibles à la vente en septembre 2019 (contre 1 050 un an auparavant). Toutes les typologies sont concernées par cette diminution du stock.

Si les ventes de maisons se poursuivent au même rythme que celui des deux trimestres précédents, il faudra environ un peu moins de 12 mois pour que les maisons disponibles soient vendues (délai d’écoulement des stocks de maisons).

Des prix de vente stables

Compte tenu du faible nombre de transactions, le prix de vente moyen des maisons neuves dans la région peut fluctuer fortement d’un trimestre à l’autre. Fin septembre 2019, le prix de vente moyen d’une maison neuve est de 237 919 euros (227 110 euros à la fin du troisième trimestre 2018). Le prix de vente moyen des maisons neuves en France métropolitaine s’élève en moyenne à 278 193 euros.

Commercialisation des appartements neufs par département

Aisne Nord Oise Pas-de-Calais Somme
Mises en vente 135 591 96 512 106
Ventes 19 721 90 219 240
Stock 132 2857 530 1045 621
Prix de vente moyen* nd 3438 3072 4466 3497
Note:
Source : Dreal Hauts-de-France, ECLN
* Prix de vente moyen d’un appartement en euros/m²
(A cause des arrondis, la somme des composantes d’un total
n’est pas toujours exactement égale à la valeur de celui-ci)

Commercialisation des maisons neuves par département

Aisne Nord Oise Pas-de-Calais Somme
Mises en vente 0 80 13 0 0
Ventes 0 118 5 50 14
Stock 0 402 78 211 50
Prix de vente moyen* _ 249660 nd 213615 222006
Note:
Source : Dreal Hauts-de-France, ECLN
* Prix de vente moyen d’une maison en milliers d’euros
(A cause des arrondis, la somme des composantes d’un total
n’est pas toujours exactement égale à la valeur de celui-ci)